מותק! שטח הדירה התנפח!! 

במאמר שלפניכם, נסביר פעם אחת ולתמיד, בגובה העיניים, איך בכלל רושמים בית משותף ואיך מסומנות בו הדירות וההצמדות (חניה, מחסן, חצר, גג, חדרי שירותים וכיוצ"ב), מה הייתה שיטת המדידה של הדירות ב-40 השנה האחרונות ויותר מכך, ואילו מטרות משפטיות שירתה, מה השינוי בשיטת המדידה ומה הסיבות שהוחלט עליו.

נוהל חדש בטאבו

אז באמצע 2019 יצא נוהל חדש באגף רישום מקרקעין במשרד המשפטים, ובערבית צחה: הנהלת הטאבו.  נוהל 1-7-19 שינה לחלוטין את שיטת המדידה של שטחי דירות והצמדות בטאבו, ולמעשה הגדיל את השטח שנרשם לרוב הדירות - בהשוואה לשיטת המדידה הקודמת. הנוהל נשאר כנוהל רשות לגבי רישום בתים משותפים עד סוף שנת 2019. מתחילת 2020 כל תשריט בית משותף שנחתם ע"י העורך שלו (כרגיל אדריכל או מודד) אחרי 1/1/2020 חייב להימדד בשיטה החדשה והמגדילה כרגיל את שטח הדירות, ובשיעור משמעותי של 10%-15% (להערכתי). אציין כי גם לאחר 2020 ובתיקים עליהם חתם עורך תשריט בית משותף לאחר 1/1/2020, ניתן לבקש למדוד את שטחי הדירות וההצמדות בכל שיטת מדידה אחרת, בבקשה מנומקת שתוגש למפקח על רישום מקרקעין טרם הגשת תיק בית משותף לרישום.

רישום דירה בטאבו

לפני שאסביר לכם את עיקרי שיטות המדידה, הן החדשה והן הישנה, נתעכב לרגע להבין כיצד בכלל מתארים דירה בטאבו, כיצד קובעים את שטחה ומסמנים אותה בתשריט:

השם הפורמלי של דירה בטאבו הינו "תת חלקה". כשאנחנו מדברים על דירה או "תת חלקה" המדובר פעמים רבות גם בחנות, ביחידת משרד בבניין משרדים, או באולם היי טק, מחסן, או אולם מלאכה ב"בניין תעסוקה". גם קוטג'ים רב משפחתיים (מגרש ל-2 יחידות קוטג' דו משפחתיים, מבנן קוטג'ים טורי, מבנן של שלושה או ארבעה קוטג'ים, וכו') יכולים להירשם כבית משותף, למשל כאשר יש להם קיר משותף של המחסן או המוסך. כל סוגי ה"דירות" הללו, אם כן, מהווים חלקים מבניין (או מבנן) שכבר בנוי בעת רישום בית משותף.

תשריט בית משותף

המסמך המכונן של רישום בית משותף בטאבו הוא "תשריט בית משותף". בתשריט כזה מופיעה קודם כל הצהרה של עורך התכנית, ובה, ברוב המוחלט של המקרים, הצהרה שהבית המשותף לא חורג מגבולות החלקה או מספר חלקות עליהן הוא נבנה, וכן שיטת המדידה (האם שטח הדירה כולל מרפסות, ואם כן האם רק מרפסות מקורות, האם השטח כולל קירות חוץ, מחצית מקירות משותפים לדירות אחרות או רכוש משותף, האם כולל קירות פנים (מחיצות) וכיוצ"ב). בתשריטי בית משותף ישנים מאוד, רשום לעיתים בהצהרה כי התשריט משקף נאמנה את המציאות ואין פירוט כיצד נמדדו השטחים.

טבלת שטחים

בתשריט בית משותף מופיעה טבלת שטחים. לעיתים מפורטים בטבלה פרטים שלא מפורטים בנסח הטאבו. בטבלה כזו, במקרים בהם שטח דירה כולל שטח מחסן שלא גובל בדירה, כגון דירה בקומה 3 ומחסן בקומת קרקע, ובמקרה של דופלקס או קוטג' ובו יותר מקומה או מפלס אחד, חנות עם יציע או מספר קומות, ושאר סוגי ה"דירות" המשתרעות על פני מספר קומות, מופיע פעמים רבות פירוט של החלוקה של שטח ה"דירה" למפלסים או קומות – פירוט שמופיע בטבלה ולא בנסח הטאבו!

סימון דירה בבית משותף

תשריט בית משותף כולל תכנית של כל קומה בנפרד או כל חלקי קומה (למשל בבתים משותפים הכוללים קומות ענק או בית משותף שנועד לרשום בטאבו מספר קוטג'ים או מספר כניסות בהן הקומות העליונות מנותקות זו מזו (קומת קרקע או מרתפי חניה משותפים ומחוברים זה לזה או "גשר" בקומה עליונה) כבית משותף אחד. גבול של כל דירה מסומן בקו בצבע אחר משכנותיה (אדום, כחול, צהוב, ירוק וכיוצ"ב). ב-40 השנה האחרונות בהן נהוג היה שלא לכלול את עובי קירות חוץ וקירות משותפים כחלק משטח הדירה, אותו קו צבעוני ליווה את הקירות בצמוד להם בפנים הדירה ולא עבר על הקירות עצמם. לעיתים כל שטח הדירה ממולא באותו הצבע.

ספרור דירות בבית משותף

כל דירה / תת חלקה מסומנת במספר סידורי. המספרים הסידוריים עולים מקומה לקומה אך לא תמיד הספרור באותו כיוון. לעיתים בקומת קרקע הספרור בכוון השעון ובקומה ראשונה בניגוד לכוון השעון, לדוגמא. לרוב, הספרור לאותו כוון בכל הקומות.

סימון הצמדות בבית משותף

לדירות רבות רשומות ומסומנות הצמדות, וגבולן מסומן באותו צבע כמו של הדירה בעלת ההצמדה. ההצמדות מסומנות באותיות (א', ל"ב, קנ"ב וכיוצ"ב). ההצמדה הנפוצה ביותר היא חניה, ואחריה מרפסות, מחסנים, ובמבני מסחר ותעסוקה גם חדרוני שירותים או מטבחונים וכך הלאה.

הצמדות משותפות

אציין כי במקרים של חנויות או אולמות תעסוקה, מקובל כי לכל קבוצת תת חלקות, מוצמדים חדרון שירותים, לעיתים גם מטבחון או מחסן, המשותף לכל אחת מקבוצה של תתי חלקות המהוות חלק מבית משותף. למשל: כל תתי החלקות בכל קומה בבית משותף ובו מספר קומות כאלו. במקרים מסוימים יש הצמדה קבוצתית כזו גם בבתי מגורים, למשל לצורך הפרדה של הרכוש המשותף בבניין בן מספר כניסות, או מחסן/חדר גז/חדר עגלות קומתי / רב דירתי.

שטח דירה מפוצל

בחלק קטן מהבתים המשותפים ב-40 השנה האחרונות, נרשמו שטחי מחסנים בקומת קרקע או במרתף החניה כחלק משטח הדירה, כלומר, דירה בשטח 100 מ"ר בקומה 3, לדוגמא, שסומנה כתת חלקה 8, נרשמה בנסח הטאבו כדירה בשטח 110 מ"ר בשל מחסן בקומת קרקע, שאף הוא סומן באותו צבע ובאותו מספר – תת חלקה 8 (ולא באות – הסימון המאפיין הצמדה). שיטת רישום מחסנים זו אסורה במפורש בשיטה החדשה.

נסח טאבו ותקנון בית משותף

המסמכים בטאבו לגבי בתים משותפים: נסח רישום יכול שיהא מרוכז, לכל תתי החלקות בבית המשותף, ויכול ויהיה נסח היסטורי (כולל עסקאות ישנות שבוטלו על ידי רישומים חדשים יותר) או נסח רגיל לגבי תת חלקה ספציפית וללא עסקאות עבר מבוטלות. אין אפשרות לנסח מרוכז והיסטורי גם יחד. מלבד הנסח, שהוא המסמך הזול ביותר והמהיר ביותר לרכישה והורדה באינטרנט עם כרטיס אשראי, כמובן, ומלבד תשריט בית משותף שתואר כאן, קיים גם תקנון. התקנון אינו מסמך חובה, והוא מתאר יחסים ספציפיים בין בעלי הדירות, מעבר ל"תקנון מצוי" המפורט בחוק המקרקעין.

בתקנון מפורטים הצמדות גגות לדירות עליונות בחלק מהבתים וחצרות לדירות גן בחלק אחר, תוך הסדרת מימוש זכויות בניה לא מנוצלות בעתיד בחצר או בגג ותוך הסדרת ההפרדה הפיזית של ההצמדות מהרכוש המשותף (קיר, סוג גדר, שער, צמחיה וכיוצ"ב). התקנון יכול לאסור שימוש בדירות או בחלקים מהדירות למטרות שאינן מגורים וכיוצ"ב. את התקנון מצרפים ביום רישום הבית המשותף או מאוחר יותר, לרבות תיקון התקנון המקורי, בהסכמת כל בעלי הדירות. מסמך נוסף הינו צו בתים משותפים, בו מתוארים במילים הפרטים שנלקחו מתשריט בית משותף: שטחי הדירות, מספרי תת החלקה וההצמדות לכל דירה, חלק יחסי ברכוש המשותף של כל דירה וכיוצ"ב.

שיטת המדידה הישנה

שיטת המדידה הישנה, שהייתה נהוגה כ-40 שנה ויותר עד סוף 2019 (כולל), כפי שהסברתי כאן, כללה מדידת שטח דירות ללא קירות חוץ וקירות משותפים, ללא מרפסות לא מקורות, אך כן כולל מרפסות מקורות, בחלק מהמקרים גם מרפסות פתוחות ל-3 כוונים ובחלק קטן מהמקרים, כפי שתיארתי, גם מחסנים בקומות אחרות.

הצהרת עורך התשריט

היו גם שיטות ישנות יותר, בעיקר עד שנות ה-70' וניתן לרוב לקרוא את הפירוט שלהן בתצהיר של עורך תשריט בית משותף. כמעט בכל תשריט כזה מופיעה ההצהרה שהבית המשותף לא חורג מגבולות החלקה (המגרש) וכן שיטת המדידה לרבות התייחסות למרפסות, קירות חוץ, קירות משותפים וכיוצ"ב.

למי שייכים הקירות?

הסיבה לשיטת המדידה ב-40 השנה האחרונות הייתה משפטית ולטעמי גם נכונה: בבית משותף ובו דירות זו מעל זו, עוברת בקירות חוץ ובקירות ומשותפים הצנרת של כל הקומות מעל ומתחת לכל דירה, לרבות מים, ביוב, חשמל ותקשורת. מכאן הקושי להגדיר קירות אלו כרכוש פרטי, שעה שהצינורות של דירות אחרות עוברים בתוך אותו קיר "פרטי". כמו כן, קיים ענין לרוב הדירות ברוב הבתים המשותפים לשמור על חזות נאה ותחזוקה תקינה של כל החזיתות בבניין, ולשמור מידה של משמעת משותפת לגבי גודל וצורת החלונות ופתחי המרפסות בחזיתות הבנין, כמו גם תחזוקת של קירות חוץ, במיוחד לגבי פתחים וקידוחים בקירות לצורך כבלים לטלוויזיה וצנרת מיזוג, כמו גם התקנת גוף המזגן החיצוני.

עבודה לא מקצועית יכולה לצור מפגע אסטטי לחזות הבניין במקרה הטוב, ותאפשר חדירת מי גשמים גם לדירות שמתחת לדירה בה נעשתה ההתקנה, במקרה הפחות טוב. כיום הגיעו כנראה למסקנה בטאבו כי בעשורים האחרונים יחסי השכנות התייצבו והתמסדו, כרגיל, בבתים המשותפים ברחבי הארץ, כך שניתן לרשום את הקירות החיצוניים כרכוש פרטי.

התקן החדש - ניסיון לאחד שיטות מדידה

הסיבה לשינוי שיטת המדידה היא חוסר האחידות בין שטחי הרישוי בשיטות המדידה של היתרי הבניה ולצורך החוזים עם הקבלנים, לבין השיטה בטאבו. מובן כי מלבד הסדרת יחסי שכנים ורכוש משותף, אין באמת משמעות לדירה ללא קירות. לא בעולם התכנון ולא בשוק הנדל"ן. כתוצאה מכך המידע בטאבו על שטחי הדירות היה למעשה מטעה הן ביחס למקובל בשוק והן על פי נורמות לקביעת שטחי רישוי בהיתרי בניה. שטח דירה ושטח ההצמדות לדירה מפורט בכל חוזה מכר בין קבלן לרוכש דירה על פי שיטת מדידה שנקבעה על פי צו מכר דירות שבתוקף מאז מאי 2008 שאימץ את תקן 9 של הוועדה לתקינה שמאית במשרד המשפטים. הנוהל החדש, נוהל 1-7-19 של הרשות לרישום מקרקעין במשרד המשפטים, הידועה בערבית צחה כ"טאבו", מאמצת את שיטת מדידת שטח הדירות באותו צו מכר דירות משנת 2008.

שיטת המדידה החדשה

השיטה החדשה קובעת כי שטח דירה יכלול את שטח קירות החוץ, מחצית משטח קירות משותפים, מרפסות מקורות, אך לא יכלול מרפסות שמש ומרפסות לא מקורות, וכן לא מחסנים ללא דלת כניסה אליהם מתוך הדירה או עם דלת כניסה ליותר מדירה אחת. במרפסות שחלק משטחן מקורה וחלק אחר לא מקורה, כל המרפסת תירשם כהצמדה, אלא אם הוועדה המקומית החליטה להכליל את השטח המקורה כשטח רישוי עיקרי ואז אותו חלק יוכל להירשם כחלק משטח הדירה.

הוספת עובי קירות חוץ ומחצית מקירות משותפים אמורה להוסיף לשטח הדירה 10%-15% משטח הדירה בשיטה הישנה, בהתאם לצורת היקף הדירה ובהתאם לגודל הדירה (ההשפעה גדולה יותר, בחלק מהמקרים, בדירות קטנות יותר או עם ריבוי בליטות בהיקף הדירה - להבדיל מצורת מלבן פשוטה). ואולם, הופסקה האפשרות, שממילא לא רווחה, לכלול בשטח דירה מחסן נפרד, מגבלה שמצמצמת (בשוליים) את שיעור ההגדלה של שטח הדירות. כמו כן בשיטה החדשה ייתכנו חלקי מרפסות מקורות שלא יכללו בשטח הדירה

שיבוש השטח היחסי של הדירה

אם כן, שיטת המדידה של שטח דירות בבתים משותפים בטאבו מגדילה את שטח הדירות. כתוצאה מכך, שטח הדירה הרשום בטאבו יכול להטעות, שעה שבשכונות "מעורבות" בהן חלק מהבתים המשותפים נרשמו זה עתה בשיטה החדשה, ורוב הבניינים נרשמו כבתים משותפים בשיטה הישנה, לא נוכל לדעת רק על פי שטח דירה בטאבו מה גולדה היחסי מול דירות אחרות בשכונה.

מה קורה בשכונות החדשות?

הבעיה תתחיל להטריד בשנים הקרובות את שוק המגורים בשכונות חדשות, בהן נרשמים בתים משותפים זה אחר זה במספר שנים. בשכונות אלו יהא צורך לפענח את שיטת המדידה, כאשר בתים משותפים שנרשמו החל משנת 2021 יהיו בסבירות גבוהה רשומים בשיטה החדשה והמגדילה את שטח הדירות, דירות שנרשמו במהלך שנת 2020 או אף במחצית השנייה של 2019 תחייבנה בדיקה פרטנית של הצהרה בתשריט בית משותף ודירות שנרשמו עד וכולל המחצית הראשונה של 2019 ומאז תחילת שנות ה-80' תהא בסבירות גבוהה רשומות בשיטה הישנה והמקטינה.

שטח ארנונה ופרסומו

לטעמי, נחוש במעבר להתייחסות שטח דירה על פי שטח ארנונה, במיוחד בדירות בשכונות חדשות. שטח זה מפורסם מזה מספר שנים במערכת מידע נדל"ן, מערכת בה מפרסמת רשות מיסוי מקרקעין לציבור הרחב את מחירים הנכסים שדווחו לה המעורבים בעסקאות במקרקעין.

האם שטחי הארנונה משתנים?

שטחי ארנונה אינם נצחיים וניתנים בהחלט לשינוי גם הם! סיבה אחת לשינוי שטח ארנונה תהא מבצעי עדכון מדידות, מבצעים במהלכם שולחת העירייה צוות מודדים לשכונות שלמות למדוד מחדש את שטח הדירות לצורך חיוב מיסי ארנונה. העירייה עושה זאת בשכונות שיש לעירייה בסיס לקוות כי שטח הדירות לצורך ארנונה גדול יותר מהשטח המדוד אצלה באותה העת.

סיבה שניה היא שינויים בצו ארנונה של הרשות המקומית הרלוונטית. צו הארנונה נקבע בחוק עזר עירוני אותו ניתן לשנות באישור משרד הפנים. הליך שינוי כזה הנו תהליך ארוך וסבוך ולכן נדיר יחסית. חוקי העזר שונים לחלוטין בין עיר לעיר. בחלק מהעיריות נמדדת מרפסת לא מקורה כחלק משטח הדירה, לעיתים גם חלק מהחניה והמחסן במרתף החניה. בחלק מהערים מודדים לתוך שטח דירה גם חלק יחסי ברכוש משותף (מדרגות, לובי, חדרי גז ואשפה, חדר עגלות וכיוצ"ב) ובחלק אחר לא מודדים לא קירות חיצוניים ואף גם לא קירות פנימיים לרבות מחיצות בין חדרים בתוך הדירה עצמה!

מה קורה בשכונות ישנות?

בשכונות ישנות מוצע להיות ערניים לכך שחלק קטן מהמגרשים נותרו ריקים תקופה ארוכה ונבנו לאחרונה, או לכל הפחות מאוחר יחסית מבתים אחרים, או שבעלי הדירות בחלק מהבתים התעכב ברישום. יש לכך סיבות רבות. לעיתים "החברה המשכנת", כלומר הקבלן, הופך אוטומטית ל"טאבו פרטי" עד לרישום בית משותף בטאבו, לרבות רישום עסקאות מכר (מתועדות לרוב רק בהערות אזהרה בטאבו) אך יש וקבלן נכנס להליכים משפטיים כגון פשיטת רגל או קשיים עסקיים ומתקשה לתת מענה לרישום. לעיתים עורך הדין של הקבלן, שהיה אמור לרשום בית משותף על פי שכר טרחה משפטי שהוסיף הקבלן למחיר הדירה, מתעכב שנים ברישום או אף הולך לעולמו בסמיכות זמנים להשלמת הרישום. לעיתים חלק מהבתים הראויים להירשם כבית משותף נרשמו בכלל בשיטות מתחרות לרישום בית משותף, כגון בעלות וחכירה צולבת או חברות גוש חלקה, ורק בשנים האחרונות גילו בעלי הדירות יוזמה ושינו את שיטת הרישום לבית משותף (אף שהבניין ישן).

לעיתים, הרישום מתעכב בשל סכסוך על הצמדות או ניסוח תקנון או זכויות בניה לא מנוצלות, בין בעלי הדירות, או סכסוך עם הוועדה המקומית לגבי חריגות בניה.

מדידה מחדש של דירות לארנונה

מעבר לכך, דווקא בשכונות ישנות יכול ויתקיים שוני בשיטת רישום שטח דירות בארנונה תוך כדי מבצע עירוני לעדכון השטחים לארנונה בשכונה על ידי צוותי מודדים מטעם העירייה – מבצע שכרגיל מגדיל את שטח הדירות לאחר שנמדדו מחדש על ידי מודד מטעם העיריה שנשכר מלכתחילה למטרה זו.

תאריך רישום בית משותף

למרבה המזל ניתן לדלות, אף מנסח הטאבו, את תאריך רישום בית משותף במקור. כך ניתן לנסות ולהתחקות על הסבירות לשיטת המדידה של כל בית משותף בשנים עם אבחנה מובהקת יחסית. עוד חסרון במעבר אפשרי לשטחי ארנונה: דירות נמכרות בשכונות חדשות "על הנייר", ואז, פעמים רבות, ובטרם הדירות נבנו ונמדדו לארנונה, הנתון היחיד שיש לגבי שטח הדירות הוא השטח שנרשם בחוזה מכר עם הקבלן. שטח מדווח של דירות שנמכרו על הנייר, איפה, לפני ואחרי שינוי שיטת המדידה, גם לפני 5 או 10 שנים, זהה לשיטה החדשה למדידת דירות בטאבו, גם אם חוזה המכר בוצע לפני השינוי בשיטת המדידה.

מבולבלים? אתם לא לבד!